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本报告导读：建议投资者逐步配置底层资产具备抗周期属性，经营业绩边际改善，年内尚无较大解禁压力的REITs 基金。

摘 要：

7月份以来，在多重积极信号的催化下，公募REITs 投资者情绪得到明显提振，市场也迎来企稳回升。中证REITs 指数相比于6 月30 日上涨5.11%。

伴随价格上涨，REITs 市场活跃度提升，投资者情绪回暖。7 月份REITs基金成交量环比增长35.89%，成交金额环比增长47.30%，成交换手率平均环比提升0.26%。

分底层资产来看，REITs 各板块平均涨跌幅均为正，其中保租房类领涨。

从单只基金产品来看，国金中国铁建高速REIT 和华夏北京保障房REIT近一个月涨幅超过10%，分别为12.75%和11.21%。有16 只REITs 基金涨幅超过5%。华安张江产业园REIT 为唯一一支录得跌幅的REIT，月跌幅为1.00%。

业绩好转对REITs 基金二级市场表现构成支撑。从2023 年一、二季度业绩表现来看，上半年多数REITs 产品的收入与可供分配金额好于预期。其中保租房、仓储物流、产业园区以及能源类较招募书披露预测值的完成率较高。REITs 基金二级市场价格对业绩超预期形成正面反馈，但这样的相关性并不是“亦步亦趋”，还会受到折溢价幅度、短期波动、未来预期等因素影响。

总体上，随着公募REITs 相继公布二季报，业绩好转预期强化市场信心，且市场整体估值仍有吸引力。建议投资者逐步配置底层资产具备抗周期属性，经营业绩边际改善，年内尚无较大解禁压力的REITs 基金。

风险提示：市场流动性恶化；扩募资产不及预期影响产品估值；打新情绪退潮影响二级市场表现，推动负反馈。

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